주택연금 손익분기점은? 본문

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주택연금 손익분기점은?

삶의 행복을 공유하는 하나모자란천사

주택연금은 매년 주택 가격이 3.5%(퇴근 20년간 연평균 집값 상승률) 가량 오르고, 가입자의 평균 수명이 85세에 이를 것으로 가정하여 만들어졌다. 따라서 부부 두 사람 가운데 한 사람이라도 86세 이상 살게 되면, 담보로 잡힌 주택 가격보다 더 많은 돈을 연금으로 받을 수 있게 된다. 건강한 노부부들은 주택연금 가입을 통해 상당한 이익을 볼 수 있게 된다는 얘기다.





예를 들어보자. 65세 노부부가 3억 원짜리 집을 담보로 맡긴 뒤 85세에 사망하는 경우를 예로 살펴보자. 매달 85만 원씩 20년간 받는 생활비(2억 400만 원)에 보증료와 이자(은행에 물어야 할 대출이자)까지 합치면 총 5억 6,820만 원의 대출을 받는 셈이다. 반면 당초 집값(3억 원)이 20년간 연평균 3.5%씩 상승한다고 가정할 경우 20년 뒤 집값은 5억 6,000만 원이다.


결국 이 노부부는 주택연금에 가입함으로써 집값보다 820만 원 더 번 셈이다. 오래 살면 살수록 이익을 보는 금액은 더 커지게 된다. 참고로 현재 65세인 여성의 기대수명은 85세다. 즉 평균적으로 20년 더 살 수 있다는 의미다. 또 현재 70세 여성은 기대수명이 86세, 75세는 87세다. 


65세 부부가 시가 3억 원짜리 집을 맡기고 월 85만 원씩 받는다고 하면 다소 적다고 느낄 수도 있다. 사실 3억 원을 은행에 1년 만기 정기 예금(연 5.4% 기준)에 몽땅 맡기면, 매달 117만 5,250원가량을 받을 수 있다. 주택연금에 비해 월 33만 원 가까이 많다. 수익률 좋은 펀드나 우량 주식에 투자했다면 훨씬 더 많이 벌 수 있을 것이다.


이에 대해 주택금융공사는 "집 판 돈을 은행에 맡기면 이자를 더 많이 받을 수 있겠지만 살던 집이 없어진다는 문제점이 발생한다"며 "주택연금의 이자가 낮은 것은 지금까지 살던 집에서 사망할 때까지 살 수 있게 해주는 대가가 반영되어 있기 때문"이라고 말한다.


가령 3억 원짜리 집을 팔고 똑같은 집에서 전세로 산다면 전세 보증금으로 1억 5,000만 원은 줘야 한다. 결국 남은 1억 5,000만 원을 은행에 맡긴다면, 월 이자는 약 60만 원으로 줄어든다. 주택금융공사는 "내 집에 평생 살면서 매달 85만 원을 받는 쪽이, 집 팔고 전세로 옮겨 이자 60만 원 받는 것보다 유리하다"며 향후 전세 보증금이 치솟을 가능성도 무시할 수 없다"라고 말했다.


주택 가격의 움직임도 큰 변수이다. 담보로 잡힌 주택 가격이 연평균 3.5% 이상으로 계속 오르면 주택금융공사가 이익을 본다. 그러나 주택 가격이 오르기는커녕 오히려 하락한다면 주택금융공사 측이 손해를 본다. 하지만 주택금융공사는 손해를 보더라도 상속인에게 부족분을 청구하지 않는다.


예를 들어 가입자가 사망할 때까지 나간 역모기지 대출 잔액이 3억 2,000만 원인 데 비해 주택금융공사가 나중에 담보 주택을 3억 원에 처분했다면 부족액 2,000만 원이 발생한다. 주택금융공사는 이 부족액을 상속인에게 별도로 청구하지 않고 자체 손실 처리한다. 주택금융공사가 국민 세금으로 만들어진 공공기관인 만큼, 결국 국가가 책임지는 셈이다. 


만약 가입자가 사망한 뒤, 담보 주택을 겨매에 붙여 대출 원리금을 전부 회수하고 남는 부분이 있을 경우에는 상속인에게 돌려준다. 가입자가 기대수명(85세) 보다 빨리 사망하더라도 가족들의 입장에서 보면, 별다른 손해를 보지 않는다는 얘기다. 결론적으로 말해, 주택연금은 가입조건이 상당히 까다롭기는 하나, 은퇴자들이 죽을 때까지 자신의 집에서 계속 살면서 부족한 노후생활자금을 조달할 수 있는 좋은 노후 대책이라고 할 수 있다.






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